品牌“新”必争之地！这里可能比购物中心首层更赚钱

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地铁成为人流、租金、物业升值的代名词，但凡与轨道相通的物业势必有“钱景”，在带来客流的同时，也带来巨大的经济效益。

伴随着越来越多的购物中心与地铁无缝衔接，有着“人气磁石”之称的地铁楼层也成为各商家必争之地，成为继商场首层之后又一个新的租金业绩增长点。那么，直通地铁的楼层，在业态、品牌等方面的布局上呈现怎样的特点？又有哪些新的变化和趋势？

为此，赢商网特选取深圳市比较有代表性的几家商场进行实地探访，并带来详尽的踩盘报告。以供业内参考。

01

福田COCO PARK

引进吸客力强的人气品牌、刚需业态

福田COCO PARK无缝接轨1号线及3号线交汇的购物公园站，负一层与1号线C出口及3号线G出口、F出口无缝相连，可谓名副其实的地铁上盖物业。

- “地铁直通层”高人气秘诀 -

• 从福田COCO PARK三个地铁接口分布的商铺来看，要么是紧贴项目客群的刚需业态，都具有很强的吸客能力：C出口时尚潮牌+大卖场；F出口轻食餐饮集聚地；G出口优衣库+香港“米其林”好评餐厅陈勤记。

• 压缩主力店面积引进更多合适的品牌，提高租金收入和坪效。

- “地铁直通层”业态&品牌分析 -

从负一楼整个业态组合来看，目前餐饮、服饰&配饰、生活配套所占的比例约为32%、40%、27%，各业态比例分配较均匀，整体仍以满足年轻人口味和品味为主，休闲、潮流氛围浓厚。　

今年是福田COCO PARK开业第11个年头，福田COCO PARK对购物中心负一层进行了大刀阔斧的调整和改造，引进了30多家年轻时尚的品牌，加上原先已有的品牌，据赢商网不完全统计，目前商场负一层已经有120余个品牌。

升级更新后的购物中心负一层已于9月30日正式亮相，其撤走了永旺AEON超市，引入了华南首家永辉Bravo“精标店”及部分轻食餐饮。其中，永辉Bravo还以“店中店”的模式引入了新零售业态“超级物种”。

从今年的品牌调整方向来看，餐饮调整仍然是重头戏，新引进的30多 34 44549 34 15264 0 0 2342 0 0:00:19 0:00:06 0:00:13 2880品牌中，餐饮品牌有13个，占比达40%以上。 而在零售业态方面，在强化福田COCO Park现有的时尚潮牌基础上，将进一步引入轻奢类、高街潮妆类品牌，吸引更多高品质客群。

此外，福田COCO Park将负一楼主力店的面积进行了压缩，将商铺面积规划到最实用的形式，引进更多适合项目定位的品牌。作为深圳人气最旺的购物中心之一，福田COCO PARK近几年租金一直上涨，许多品牌挤破脑袋想进来，压缩主力店面积将其分割成多个小店铺，将大大提高商场租金收入和坪效。

02

深圳罗湖万象城

充分利用每个空间，品牌多但不杂乱

作为华润置地的首个“万象城”系列作品，该商场的年销售额多次位列全国前三，深圳榜首。 据赢商网了解，位于罗湖区宝安南路的万象城，地上与地铁罗宝线大剧院F出口仅600多米之隔，地下负一层与地铁罗宝线大剧院站C出口相连通。

- “地铁直通层”高人气秘诀 -

• 深谙周边消费群体的特质，以零售、餐饮业态为主，另外国际时尚彩护区成亮点，赢得大部分消费者的心；

• 充分利用每个空间，品牌虽多但不杂乱，反而很有秩序感，视野比较开阔，比如拐角、中庭都设置有店铺，按直线排列。

- “地铁直通层”业态&品牌分析 -

深圳罗湖万象城的负一层主要为餐饮、零售业态，涵盖超市、百货、个人护理/药品、钟表/珠宝/饰品、轻餐饮等。具体而言，个人护理/药品占比30.65%，钟表/珠宝/饰品占比27.42%，餐饮占比25.81%。

据赢商网不完全统计，万象城负一层有62个品牌，包括2个主力店，19个个人护理/药品品牌，17个钟表/珠宝/饰品品牌，16个餐饮品牌，以及其他生活配套等。 

所引进的品牌中不乏Dior Backstage、Jurlique、M.A.C、MAKE UP FOREVER、STENDERS、Les Nereides、哈根达斯等国际大牌，当然也有周大福、周生生、满记甜品、万宁等国内知名品牌。

赢商网观察发现，从大剧院地铁C出口一直到O’le超市，一路走来，越接近地铁口的越是吸引人气的轻餐饮品牌--必胜客、江南味道，大卡司、星巴克等茶饮品牌。 

有意思的是，大卡司与星巴克相对而立，而且都在下沉广场设置有外摆空间，当日将近午饭时间，大卡司的外摆桌椅上汇集了清一色的中学生，星巴克则是集聚了大批白领。

接着便是各大彩妆品牌按左右两边排列，中间过道是钟表、饰品等品牌；珠宝、饰品等则是挨着超市分布，便于购物后的主妇们选购金饰。

其中，fresh、Jurlique（茱莉蔻）、L'Occitane（欧舒丹）、KIEHL's、CLARINS、M.A.C、MAKE UP FOREVER、Benefit（贝玲妃）、Covermark、STENDERS（施丹兰）、INNISFREE等11个彩妆品牌组成的国际时尚彩护区则是该楼层一道亮丽的风景线，与Reel百货中的化妆品形成互补。即便是工作日上班时间，也有很多年轻女性在选购商品。

 - 建议 -

有部分消费者反馈，“超市的照明不够，让人没有购买欲，扶手梯下来靠近门口的位置比较逼仄，体验感不是很好”、 “芮欧百货里面的味道比较大，空间感并不好”等问题需要逐步改善。

03

深圳金光华广场

品牌“小而全”，特色餐饮区聚人气

开业13年的深圳金光华广场它是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场，位于罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条大道交汇处，地处罗湖核心商圈心脏位置，地下负二层与地铁罗宝线国贸站A出口相连。

- “地铁直通层”高人气秘诀 -

• “小而全”，各个门店面积虽不大，但是业态十分丰富，种类齐全，可以满足各类消费人群的需求。

• 负二层各个分区比较明显，美妆区，餐饮区，珠宝配饰区，有序排列，便于消费者寻找到自己需要的品牌。

• 大到中庭，小到手扶梯的下方空闲位置，几乎无死角地被充分挖掘出来。不少品牌门店都是在有限的空间里吸聚了消费者的注意力。

- “地铁直通层”业态&品牌分析 -

商场的负二层主要是餐饮和零售业态，涵盖中式、西式、轻餐饮、珠宝配饰、潮流新品等多个类别。 具体来看，餐饮占比51.03%，珠宝饰品占比18.37%，美妆品牌占比12.24%，时尚服饰占比8.16%，其他配套占比10.2%。

品牌方面，据赢商网统计，该商场负二层引进了48个品牌，包括百佳TASTE超市、25个中式、西式及轻餐饮品牌，9个珠宝饰品品牌，6个美妆品牌，4个时尚服饰品牌，以及其他配套等。 

进驻的品牌中既有天美汇鸡翅包饭、牧之初心这样的小食，也有美奈小馆、太兴餐厅、杭苑小馆等主食餐饮品牌；以及BIRRAYO钡瑞、banilaco芭妮兰、全棉时代等吸引人气的潮流品牌。

值得一提的是，该购物中心负二层专门设置了一个特色休闲餐饮区，囊括杭苑小馆、美奈小馆（越南菜系）、乐凯撒披萨、上海老栈（上海本帮菜）等各具特色的餐饮品牌，一到就餐时间就大排长龙。

04

皇庭广场

餐饮品牌占40%，靠“吃”引爆高人气

这座曾经烂尾10年而后于2013年正式开业的商场不仅颇有“故事”，同时也占据了深圳福田中心区的核心位置，周边喜来登等五星级酒店林立，与地铁1号线、4号线会展中心站无缝接驳，直通连城新天地地下商业街以及怡景中心城、福田高铁站。

- “地铁直通层”高人气秘诀 -

• 餐饮品牌就占据了40%的比例，名副其实的“吃出来的购物中心”；

• “白天黑夜”连轴转的社交氛围：白天下午茶，晚上酒吧街成购物中心特色。

- “地铁直通层”业态&品牌分析 -

皇庭广场建筑面积8万多平方米，共引进200多个品牌。其中G层主要以餐饮、服饰品牌为主，同时涵盖鞋履、箱包&饰品，个人护理，其他配套等多个类别。 具体来看，餐饮占比39.70%，服饰占比36.70%，鞋履、箱包&饰品占比7.40%，个人护理占比7.40%，其他配套等占比8.80%。

该商场G层引进了68个品牌，包括27个餐饮品牌、25个服饰品牌、5个鞋履箱包及饰品品牌，5个个人护理品牌，以及其他生活配套等。

从皇庭广场导视图来看，G层呈正方形对称分布，正中间是大中庭，围绕着中庭分布的是服饰、饰品等零售品牌，而且经常会有小集市和打折特卖场在中庭呈现；东西两个下沉式广场则分布在G层两边，喜来稀肉、炉鱼、元気寿司、YO！Tea有茶、望湘园、九毛九、老班长等主食餐饮品牌沿着下沉式广场分布。

相较于福田中心区的其他购物中心，皇庭广场让人印象深刻的除了直通连城新天地和地铁，还有L2层以及G层“白天黑夜”连轴转的社交氛围，白天下午茶、晚上酒吧街，可以说已经成为这个购物中心的特色。尤其是拥有东、西两个下沉式广场的G层，使得整个商业项目更添商务休闲氛围。

- 建议 -

• G层中庭的空间利用并不是特别充分，由于中庭面积比较大，闲置时间较长会显得商场G层略显空旷，在非重大营销活动时，可以适当增加一些与消费者强互动的娱乐、体验措施或者营销活动。 或像其他楼层那样引进“一花一草”那样装修有格调、特别的商铺，增强视觉体验感，提升商场整体气质。

• 商场应该多增加些供消费者休息的位置。西广场可以增加多点外摆空间，营造浪漫休闲的氛围。

05

华强北九方购物中心

三大特色“餐饮区”成亮点

作为深圳首个LOVE主题体验式购物中心，中航地产旗下的华强北九方购物中心正处于该商圈的西南角，西临华富路，南临主干道深南大道，地铁罗宝线华强路站A、B出口，或地铁蛇口线华强北站C出口即可达到。尤其是通过世纪汇购物中心与罗宝线华强路站B出口相连接的负一层，并不缺人流量，特别是节假日吸引大量的年轻人以及家庭消费客群。

- “地铁直通层”高人气秘诀 -

• “餐饮为主，零售散落分布”，各地区的特色餐饮与各轻餐饮品牌形成互补，带动了这一楼层的人气。

• 店铺以小店形式呈现，不占地方，又能有租金收入，而且看起来并不杂乱，反而觉得舒适方便。

- “地铁直通层”业态&品牌分析 -

据悉，华强北九方购物中心总建筑面积达18万平方米，共引进200多个品牌。其中负一层主要还是主食及轻餐饮品牌，以及服饰、鞋包、配饰等多业态分布。具体来看，主力店占比1.82%，餐饮占比49.10%，服饰&鞋包占比14.55%，珠宝&钟表&眼镜占比10.91%，美容护理占比10.91%，其他配套占比12.71%。

品牌方面，项目负一层引进了50多个品牌，包括主力店blt精品超市，27个主食、轻餐饮品牌，8个服饰&箱包品牌，6个配饰品牌，6个美容护理品牌，7个生活配套品牌等。

从华强北九方导视图上看，负一层主要出入口有三个，包括北下沉式广场的出口、穿过世纪汇的华强北地铁B出口，以及在blt旁边通往中航中心的出口，另外，在该楼层中庭位置还有两个直通地面的出口。

其中，特色餐饮、休闲餐饮是该楼层的特色和亮点，可以划分为三大块：

围绕着北下沉式广场分布的“休闲轻餐饮区”：包括芭依珊、PACIFICCOFFEE、满记甜品，都设有外摆空间，；购物中心内则是面包新语、福客麻辣烫、酥妃皇后、美珍香等轻餐饮品牌，与广场的商家共同渲染了休闲氛围。

各地美食品牌组成的“特色餐饮区”：包括蔬予、大弗兰、美奈小馆、桂小厨、云海肴、丼丼屋、元气寿司、江南味道、8号水产市场等品牌，台盖、健康果饮、十八里梅等小店铺间隔分布在其周围，这个区域也是吸引人流之地，到午饭时间便聚集了来自周边写字楼和商铺的年轻白领及工作者。

围绕blt超市形成的“茶饮简餐区”：包括九龍冰室、城市蜜饮、恋暖的初茶、文叔的小馆、华润万家旗下简式餐厅--O’VAMOS烘焙西式简餐厅，据观察，由于是围着超市分布，上述餐饮品牌并不缺人气，而且blt旁边还可以直接通往中航中心写字楼，随处可见结伴而行的白领进行消费，尤其是九龍冰室，任何时候客流量都很大。

- 建议 -

定位和特色还需强化和清晰，虽然以LOVE为主题，但其引进的品牌和业态并没有特别紧扣商场定位。

06

梅林卓悦汇

“四通八达”的设计成吸引客流的最大利器

卓悦汇依托于40万平方米的城市综合体卓越城存在，该项目位于深圳福田区梅林路与中康路交汇处的卓悦汇，与地铁四号线和九号线的交汇点上梅林站无缝连接；而且据卓悦汇方面透露，根据规划，未来商场地下两层B1、B2将与地铁4号线和9号线打通，届时消费者可通过地铁通道直接进入购物中心。

- “地铁直通层”高人气秘诀 -

• 该楼层“四通八达”，无论是现在与外广场、写字楼相连接的多个出入口，还是即将打通的几处地铁口，都是吸引客流的最大利器。 

• B2层引进了永辉超市，对于家庭消费者和年轻白领的吸引力更大。

- “地铁直通层”业态&品牌分析 -

资料显示，卓悦汇面积10万平方米，分为地下两层，地上六层，共引进200多个品牌。其中B1层定位为“青春主场”，包括特色餐饮、轻餐饮、服饰饰品等业态。 具体来看，主力店占比3.03%，餐饮品牌占比45.46%，服饰箱包占比18.18%，美妆品牌占比12.12%，饰品零售占比18.18%，其他品牌占比3.03%。

B2层则是“生活本色”定位，涵盖超市、中式餐饮、轻餐饮，以及生活配套等业态。其中主力店占比3.03%，餐饮品牌占比50.00%，服饰箱包占比4.34%，美妆品牌占比3.03%，饰品零售占比18.06%，儿童品牌占比3.03%，生活配套占比9.86%，其他业态占比8.65%。

据赢商网现场观察，B1层地铁出入口的位置都是轻餐饮、快食品牌分布较多；而相对于B1层来说，B2层更注重轻餐饮比例，另外，B2层的生活配套更加齐全，从饰品到医药生活购物应有尽有，满足全客群的消费需求。

品牌方面，项目B1、B2层共引进了79个品牌，其中B1层有33个品牌，包括主力店H&M，15个主食、轻餐饮品牌，6个服饰箱包品牌，4个美妆品牌，6个饰品零售品牌，1个其他业态品牌； B2层则有46个品牌，包含了主力店永辉超市，23个餐饮品牌，2个服饰箱包品牌，1个美妆品牌，9个饰品零售品牌，1个儿童品牌，5个生活配套品牌,4个其他业态品牌等。

作为梅林片区首个大型综合购物中心，卓悦汇打破了该区域此前没有大型一站式购物中心的商业格局，填补了商业空白，而且有160余个品牌是首次进入梅林。 

其中永辉超市即深圳最新的永辉绿标高端超市，数据显示，该超市开业三天，日均客流突破5万人次，日销售突破150万，创广东省新高。

- 建议 -

探访当日卓悦汇B1、B2每个楼层的客流分布并不是特别均匀，比如B1层在就餐时间餐饮品牌会比较多客流，但是零售品牌比较冷清；B2层则因为永辉的缘故，周边的轻餐饮和零售品牌稍有人气。对于开业已有一年之久的卓悦汇而言，调整和升级是未来的主旋律，找出自己的特色，合理分布各业态品牌，才能吸引更多的消费者。

07

益田假日广场

“小门店”带来的高坪效

益田假日广场是双地铁盖商业物业，具有“富贵线”之称的1号线与2号线与其B2层交汇，4个地铁出入口与益田假日广场商业零距离接驳。项目地下三层设有大型巴士换乘站，多达50条公交线路通达全市。

有众多一线品牌“支撑”起益田假日广场的高贵，而其B2层不仅满足了不同消费者的需求，还是整个购物中心的“客流发动机”。赢商网获悉，该楼层租金在2016年年底已经是每平方米2000元了。

- “地铁直通层”高人气秘诀 -

• 两大中庭发挥的“经济效应” 成吸金利器；

• 美食街为“负二层”集聚人气，为品牌商家带来不少营收，这也是其租金高的主要因素。

- “地铁直通层”业态&品牌分析 -

项目的业态占比分别为，主力店2%，餐饮美食41%，潮流服饰11%，家居生活6%，生活配套16%，珠宝/饰品/眼镜15%，美容护理8%，其中餐饮占比较大，虽然占地面积不多，但是品牌却是最多的。

品牌方面，益田假日广场B2层共引进98个品牌，其中主力店2个，餐饮美食40个，潮流服饰11个，家居生活6个，生活配套16个，珠宝/饰品15个，美容护理8个等。

据悉，益田假日广场今年以“意大利主题”作为圣诞营销，圣诞美陈位于B2层3号中庭，以该中庭为原点，周边品牌有其主力店之一的Ole’超市以及PACIFIC COFFEE、面包新语、华为体验店等，还有周大福、六福珠宝、佐卡伊、钻石世家等珠宝品牌。从该中庭右侧走廊走过，有全棉时代、阿原、斯凯奇、蒂芙丝绸、博士眼镜，、眼镜88等品牌，走到尽头，便是香港知名餐饮连锁品牌-金牌小龙。

不得不说，商业活动的背后蕴藏着非常专业的“中庭经济”运作。益田假日广场B2层的两个中庭起到了很重要的作用，无论是创意营销还是推广品牌，不仅补偿了位置偏的商铺，还集聚了大量人气。

另外，值得一提的就是靠近地铁C3出口的美食街。除了麦当劳、千味涮、麻辣派对三个比较大的餐厅，其余基本都是小吃，分别有丸来丸去、红唇串串香、新西兰厨房、哞哞扒房、满口香鸡翅包饭、味儿馆、央宗米线等。上午11点半时分，千味涮就差不多满座，而部分小吃店也开始排起了队。

从L通道进入，是时尚生活街区，西遇（西遇目前正在升级调整中）、热风、6IXTY 8IGFT等快时尚品牌集聚于此，还有钡瑞、V21、百物优馆、心如莲花、琉璃工坊、NICE、BOSE、ROG等品牌。 

此外，最近一些快时尚类的化妆品也在各大购物中心显现，一些银饰小店也从街边逐渐进入购物中心，如益田假日广场在B2层引入了瑞兰、JHINE GREEN。

08

壹方城

餐饮业态占据半壁江山

壹方城位于深圳宝安中心区核心地段，地铁1号线和5号线的交汇点宝安中心站。作为双地铁上盖物业，壹方城地铁直通层的人气如何？其业态规划及品牌入驻有何特色？

- “地铁直通层”高人气秘诀 -

加大餐饮业态比重，利用餐饮业态的体验特性增加人气，有效将地铁人流转化为商场客流，增加B2层人气。

- “地铁直通层”业态&品牌分析 -

壹方城B2层定位“美味生活”，主打餐饮业态，餐饮业态占比高达49%，其次是零售业态和生活配套，分别占比26%和24%。

在业态布局上，壹方城B2层抓住了餐饮业态“自带人气”的特点，在B2层靠近地铁口的位置和人流量较集中的各个手扶电梯周围，都分布着餐饮业态，这样从楼上下来的顾客第一时间看到的就是人气餐饮。

值得注意的是，B2层德生活配套业态占比达24%，快与零售业态相持平了。餐饮业态虽然占了近一半比例，但是由于很多品牌都是小门店，所以餐饮业态的占地面积并未达到一半。

品牌方面，目前壹方城B2层共引入79个品牌，包括1家主力店；21家零售品牌；39家餐饮品牌；19家生活配套类品牌。

值得一提的是，B2楼在餐饮品牌的引入上选择了许多小面积高坪效的品牌，比如我是酸奶君、叁耗、黑白电视、红尤串串香等；还有白领阶层喜欢的轻便简餐，比如晋心手擀面生活馆、美颐美鲍滋煲仔饭、面点王、鼎食尚等。

09

深圳来福士广场

“网红”品牌集结地

作为新加坡凯德集团在华南开发的第一座来福士综合体，深圳来福士广场依托于39万方来福士综合体而存在，位于南海大道与创业路交汇处的深圳来福士广场，未来将有地铁9号线和12号线在此交汇，项目距离南油站不足300米。另据来福士方面透露，9号线西延线将直通来福士广场负一层。

- “地铁直通层”高人气秘诀 -

• 集结众多“网红”品牌而深受消费者青睐的购物中心，迎合了当下年轻人的审美和消费需求

• 负一层引进的都是目前市场上主流的人气餐饮以及潮流配饰品牌，这在一定程度上给商场带来了大量的客流，而且日后与地铁直接相通则更聚人气。

- “地铁直通层”业态&品牌分析 -

深圳来福士广场总建筑面积近7万平方米，分为地下四层，地上五层，共有将近200个品牌。负一层以特色餐饮、休闲餐饮以及零售业态为主。

具体而言，主力店占比1.28%，特色餐饮品牌占比20.51%，休闲餐饮品牌占比38.47%，服饰箱包品牌占比3.85%，美妆个护品牌占比7.69%，饰品零售品牌占比16.67%，家居品牌占比3.84%，其他配套占比7.69%。

从整个负一层来看，餐饮和零售业态特别突出，尤其是当下市场上比较热门的“网红”餐饮品牌如奈雪等，在平时工作日都可以吸引大批年轻人聚集于此。

品牌方面，该购物中心负一层共引进78个品牌，包括主力店Taste超市，16个特色餐饮品牌，30个休闲餐饮/食品品牌，3个服饰箱包品牌，6个美妆个护品牌，13个饰品零售品牌，3个家居品牌以及6个生活配套品牌。

作为深圳首座外商投资自主开发的综合体的商业部分，来福士广场共引进了包括多个首进深圳以及市场上大热的“网红”品牌。

赢商网现场了解到，该商场负一层的人气餐饮品牌是沿着主动线呈竖线分布，同时几个出入口处分布的都是热门餐饮品牌，零售品牌则是点状分布于楼层中间位置。 

可以说，整个楼层以“吃”为主线，引进的人气餐饮品牌都比较符合目前年轻人的消费需求和审美，而且各个店铺的装修都十分有活力，深受年轻人喜爱。

值得一提的是，由于负一层通过下沉式广场与公园绿道无缝衔接，因而来福士广场在该楼层靠近公园界面的一边设置了比较多的外摆空间，打造休闲餐饮氛围。奈雪、Mr.吾、gaga鲜语、春语堂、麦子仓库等休闲轻盈的消费形式与公园的慢节奏相得益彰。不过由于是工作日上午，所以消费人群并不多。

- 建议 -

商场在运营过程中要注意细节和消费者体验感，比如在负一层的“小吃街”周边就餐和休息区较少，灯光也偏暗，这对吸聚客流有一定影响。

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作者  邓柳、李妙凡

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